土地使用权转让是作为独立财产权的土地使用权在公民或法人之间的转移，有出售、交换、赠与、继承等方式。以下是本站小编为您搜集整理的土地使用权作价出资与转让的法律性质研究论文，希望能对您有所帮助。
摘要：以土地使用权作价出资与拥有雄厚资金的企业合作一直是许多房地产企业融资模式之一。然而，该种方式却往往被国土资源管理部门拒绝，理由为土地使用权作价出资属于土地使用权转让的特殊形式，应适用《房地产管理法》第39条必须完成投资25%以上之规定，本文从土地使用权作价出资与转让的概念入手，重点论述了土地使用权作价出资与转让的关系，通过对两者的剖析，从而得出土地使用权作价出资并不属于土地使用权转让的特殊形式，不适用《房地产管理法》第39条之规定。
关键词：土地使用权 作价出资 转让
某公司以出让方式取得了一地块国有建设用地使用权，后因无力独自开发，拟将该土地作价出资投入到另一房地产公司，在向国土资源管理部门申请办理土地使用权过户手续时遭到拒绝，理由为土地使用权作价出资为土地转让的特殊形式，按《房地产管理法》第39条规定必须完成投资25%以上才能转让，因其尚未开发，不能办理相关转移手续和变更登记。该事件并非独例，北京、山东、安徽、三亚乃至国土资源部网站均对该类事件的回复为“来信中提到的情况不属于“作价出资”，应认定为房地产转让”。何为作价出资?作价出资是否为土地转让的特殊形式?本文针对这些问题对国有土地使用权作价出资是否适用《房地产管理法》第39条必须完成投资25%以上之规定进行分析。
一、土地使用权作价出资与转让的法律性质及特征
(一)土地使用权作价出资行为法律性质及其特征
《房地产管理法》第28条“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产”;《公司法》第27条“股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资”，从该两部法律可以看出，我国法律层面明确提出了土地使用权可以作价出资(或入股)，但该两部法律对作价出资(或入股)的定义并没有进行明确解释，但是根据公司法的基本原理可以将作价出资(或入股)解释如下：
作价出资(或入股)是出资人在公司设立或增加资本时，根据法律和公司章程的规定，按照出资协议的约定向公司交付货币或可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产，公司对交付的货币或非货币财产依法取得所有权，出资人因此取得股东身份，进而享有对公司进行管理、经营、分配盈利等权利的行为，作价出资(或入股) 属于公司法律关系范畴。
在作价出资过程中，虽出资人将货币或非货币财产所有权让渡给公司，但其自始至终并未完全退出该法律关系，而是通过对公司的管理、经营达到间接对该财产进行支配之目的。
(二)土地使用权转让行为的法律性质及其特征
最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第7条规定：“本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议”，由此解释，可以看出，土地使用权转让属于合同法律关系范畴，该法律关系中转让方将财产所有权让渡给受让方，受让方支付对应价款，一旦双方履行完毕各自的义务，转让行为即履行完毕，转让方退出该法律关系，完全脱离对该财产支配或控制，而受让方则成为该财产的所有权人，依法可以对该财产进行占有、使用、收益和处分。
二、土地使用权作价出资与转让的关系
(一)关于土地使用权作价出资与转让关系的法律法规：
1、《房地产管理法》第28条仅规定了土地使用权可以作价出资，但对土地使用权作价出资与转让的关系并未给出明确答案。
2、《土地管理法实施条例》第29条规定“国有土地使用权有偿使用的方式包括：
(1)国有土地使用权出让;
(2)国有土地租赁;
(3)国有土地使用权作价出资或者入股”。
3、最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》(以下简称“解答”)第18条却规定：“享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，除办理合建审批手续外，还应依法办理土地使用权变更登记手续”。
4、《房地产转让管理规定》第3条“本规定所称房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。前款所称其他合法方式，主要包括下列行为：
(1)以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的;
(2)一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的……”。
(二)土地使用权作价出资与转让关系
由于以上法律法律及部门规章之间的冲突，造成了实践中对于土地使用权作价出资与转让的关系存在两种截然不同的观点：
第一种观点：土地使用权作价出资属于土地使用权转让的特殊形式。该观点依据为最高人民法院《解答》及《房地产转让管理规定》，该观点认为土地作价出资需要原土地使用权人将通过出让方式取得的土地使用权变更到新的公司名下，既然存在主体变更，自然就是一种转让行为，且虽《房地产转让管理规定》属部委规章，但其属于具体指导工作的方向性规定。
第二种观点：土地使用权作价出资出资并非土地使用权转让的特殊形式。该观点主要依据为《房地产管理法》及《土地管理法实施条例》，该观点认为：
1、最高人民法院《解答》只是适用于房地产管理法颁布以前的合建合同，且在合作建房中如果土地使用者将土地使用权作为项目设立公司时的出资，就不是一般意义上的转让而是作价出资;
2、《房地产转让管理规定》属于部颁规章，是下位法，而房地产管理法是上位法，下位法不能违背上位法。
笔者赞同第二种观点，理由如下：
